党永嘉
西单大悦城开业之后，司徒文杰和何诚的工作更加繁忙了，以往忙于找项目的他们现在忙着筛选主动找上门的项目，两人同为香港SPACE商业经营管理集团(以下简称SPACE)副董事长兼创始人。
西单大悦城的成功让SPACE声名鹊起，这家来自香港的商业经营管理集团参与过北京蓝色港湾项目的筹建，也曾是上海正大广场转型的幕后推手，转型后，正大广场的日均客流量从6万人增加到17万人，但让他们树立行业江湖地位的还是西单大悦城，虽然在司徒文杰和何诚看来，西单大悦城“并没有什么了不起”。
对于中粮集团来说，西单大悦城的成功盘活的不仅是一个商业项目，更坚定了中粮投资商业地产的决心，中粮集团计划在未来5到10年，在全国拓展20个大悦城，总资产达到700亿元。然而，对于零售行业来说，西单大悦城无论从品牌组合，餐饮与零售业态的配比，还是内部楼层的互动，无不标志着中国零售行业走向了一个“设计”的时代。
招商“外包”
2003年，SPACE在香港成立，并将自身定义为商业地产综合服务商，即为开发商提供从前期土地评估、定位，到中期筹备开业、招商，再到后期运营管理的一揽子服务。SPACE希望用运营的理念去服务每一个开发商，不过，对于商业地产刚刚起步不久的内地，这种在香港已是成熟业态的服务还是有些新鲜。
SPACE成立初期，很多开发商，包括一线开发商都没有商业地产运营的概念，即使在今天购物中心大规模兴起之时，购物中心的回报率与住宅相比依然不是一个量级。“在行业内有个说法，开发住宅的都是‘吸血鬼’。商业地产更有人情味一些。”何诚笑着说。彼时，那些拿到地后的开发商往往想着盖完楼怎么去卖掉，很少有考虑过真正的运营。在2003年的时点上，购物中心也不被看好，市场上还是以百货公司为主要零售业态。
相比较而言，百货公司以购物为主，品牌布局更加紧凑。购物中心则提供更多的服务，消费者可以购物、吃饭、休闲娱乐、约会或是呼朋引伴。随着人们生活方式的改变，购物中心越来越受到消费者的青睐。按照国际以往的经验，当一个城市人均GDP达到5000美金时，购物中心就会有所发展，当人均GDP超过1万美金时，购物中心就会快速发展。
2009年北京市人均GDP接近1万美金，仿佛是惯例的验证：2008年7月，兆泰置地打造的优唐购物中心开业；2008年12月香港太古地产投资的三里屯Village南区开业；2009年6月，北京国瑞兴业房地产公司投资的国瑞城购物中心开业……
百货公司以抽取品牌销售分成盈利，购物中心则依靠的是收取租金以及物业管理费，不同盈利模式决定着不同的经营思路：百货公司吸引品牌商入驻的基本要素是地理位置以及整齐的规划；购物中心则需要良好的环境来树立购物中心的品牌吸引客流，进而提高租金。这也是为什么百货商店希望把每一寸空间都变成货柜，恨不得连过道都加以利用，而购物中心则愿意为提升公共空间的舒适度而投入更多的精力与资金。
如果说运营是百货公司的本分，那么招商以及服务并不是商业地产的所长，因而，随着购物中心的投资兴建和管理上的精益追求，商业地产经营公司提供的专业化服务逐渐被业界所看好，“SPACE们”开始迎来自己的春天。
操盘大悦城
2007年，几经辗转，中粮集团获得了西四工程4号地项目(西单大悦城的前身)，将整体规划、硬件设施的改造以及招商运营都交给了SPACE。本着“当年收购、当年完成招商、当年面市”的目标，中粮集团留给SPACE的招商时间不足6个月。
作为衔接品牌商与商业地产的“中间人”，引入更多的品牌是商业地产综合服务商最重要的工作之一。引入品牌的多寡以及质量决定商业地产在消费者心中的地位，尤其是那些先导型消费者所看重的国际品牌。
便捷的网络让消费者了解国际化品牌或是其他区域潮流品牌已经成为可能，而这些愿意花费时间精力研究品牌的先导型消费者，对于购物中心来说意义深远。除了开业后贡献的销售额，更重要的是这些人都是他们小世界的意见领袖和潮流风向标，被他们影响力所覆盖的人群，将追随他们的脚步涌入他们的“心水”之所。
H&M北京的首家店其实2009年4月就已在前门大街开业，但多数业内人士以及消费者都将西单大悦城店的开张，视作H&M的真正到来。大悦城开业时共吸引了234个品牌入驻，其中46品牌首次进入北京市场，包括日本日用杂货品牌“无印良品”、法国化妆品商店“丝芙兰”等北京消费者期待的品牌。
沿袭这一思路，西单大悦城之后，SPACE依然是北京创新品牌的引领者。在朝阳大悦城，SPACE成功吸引到美国休闲品牌GAP。作为全球最大服装零售商，2009年GAP销售额达到142亿美元，可见其对年轻消费者的影响力。此外，SPACE还正在为朝阳大悦城与GAP旗下的香蕉共和国(Banana Republic)、老海军(Old Navy)牵线搭桥；而在全面整改的蓝色港湾项目中，SPACE与美国鹰(American Eagle)、AF、GAP等品牌的谈判也被提上了议程。
与中粮合作天津大悦城项目时，天津市其他商业地产开发商对天津大悦城的描述是“30%的创新率”。“也有其他人经常会问我们，如何去争取‘大牌’？其实大品牌都有自己扩张的轨迹和节奏，尽早建立联系很重要。”正大广场改造时，为了争取ZARA落脚，SPACE的团队曾提前飞到西班牙参与前期谈判。“还有，我们愿意等。”司徒文杰补充道。
西单大悦城在招商之初希望H&M能够入驻，但是H&M有自己的进京时间表，为此，西单大悦城将合适的一块位置为H&M保留了2年之久，最终，姗姗来迟的H&M给合作双方都交出了不错的成绩单。如今，西单大悦城店是H&M在北京销量最高的门店，夏季平均日销量70万至80万元，冬季最低也在60万左右。
在了解品牌的基础之上，为它们提供增值服务是商业运营公司的核心竞争力。大部分品牌，尤其是影响力较大的品牌都有自己的数据分析，但它们同样有很多盲点，比如，它们了解自身的品牌内涵和定位，但它们不一定了解它的消费者更认可哪一个商圈。
服装品牌G2000的创始人及主席田北辰是司徒文杰的好友，在得知SPACE正在为蓝色港湾服务时，曾询问过司徒文杰，G2000是否应该在蓝色港湾开店。司徒文杰劝他不要来了，“一套西服卖1000块，一件衬衫150块，还免烫，这个定位都是刚毕业的学生，这里没有地铁的。”
在司徒文杰看来，顾问公司就像是办公室里的饮水机，是信息枢纽，“各个品牌都愿意找我们聊聊，接触的品牌多了，我们看得就很全面。”帮助品牌商进行分析研究，甚至是竞争对手的分析让SPACE获得更多的信赖。
